Während
der Beteiligungsmarkt in der Problemzone steckt, boomen geschlossene
Immobilienfonds wie etwa die SHB-Fonds. Privatem Wohnungskauf sind sie überlegen,
da sie breiter streuen können.
Nach Angaben der Ratingagentur Feri
konnten sich unter den unternehmerischen Beteiligungsmodellen im vergangenen
Jahr allein geschlossene Immobilienfonds behaupten, wie sie auch von der SHB
Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG) angeboten werden.
Während die
Emissionshäuser mit insgesamt 5,75 Milliarden Eigenkapital einen Rückgang zu
2010 von 7,7 Prozent hinnehmen mussten, verzeichneten geschlossene Immobilienfonds
einen Zuwachs um 22,6 Prozent auf 2,82 Milliarden Euro. Immobilienexperte Hans
Gruber erwartet, dass sich dieser sehr positive Trend fortsetzen wird: „Gerade
angesichts der weiter anhaltenden Unsicherheit um die Zukunft des gesamten
Euroraumes suchen die Anleger wertstabile Investitionsmöglichkeiten.“ Es trage
sicher nicht zur Beruhigung der Menschen bei, wenn die OECD jetzt sogar eine
zusätzliche Erweiterung des Rettungsschirms auf über eine Billion Euro fordere.
Vor diesem Hintergrund hält Gruber
auch eine stärkere Aufklärung der Anleger über die grundlegenden Unterschiede
zwischen geschlossenen Immobilienfonds und dem Direkterwerb von Immobilien für
unerlässlich. Zwar seien Beteiligungen etwa an SHB-Fonds nicht nach Belieben
jederzeit wieder veräußerbar. Doch gelte dies für privat erworbene Eigentumswohnungen
oder Einfamilienhäuser auch nicht. Und dies aus gleich mehreren Gründen, wie
Hans Gruber von der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG) erklärt: „Zunächst
einmal kostet jede Veräußerung einer Immobilie Geld. Zum Teil kräftige
Grunderwerbsteuer und die Courtage für den Makler führen schnell in einen
zweistelligen Prozentbereich“, so der SHB-Immobilienexperte. Ein erheblicher
Teil der erhofften Rendite müsse für solche Veräußerungskosten abgezogen
werden. Hinzu komme die steuerliche Betrachtung, so SHB Mann Hans Gruber: „Wer
sich von einer Immobilie zwecks Gewinnmitnahme vor dem Ablauf von zehn Jahren
trennt, muss die Differenz zum ursprünglichen Kaufpreis mit seinem persönlichen
Steuersatz versteuern.“ Je nach Progressionsstufe kann dieser Nachteil gravierend
sein.
Und es kommt noch eine wichtige Frage
hinzu, erklärt Gruber: „Wer gibt einem Anleger eigentlich die Garantie, dass
die örtliche Lage der privat erworbenen Immobilie in zehn Jahren, sollte der
Steuernachteil vermieden werden, auch tatsächlich zu einer Wertsteigerung des
Objektes führen wird?“ Bei geschlossenen Immobilienfonds gebe es hingegen nicht
nur langfristige Mietverträge mit solventen Mietern und in der Regel Ankermietern.
Bei den SHB Fonds beispielsweise werde zudem die Frage der langfristigen Rentabilität
vor der Prospektierung sorgfältig geprüft.
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