Bei volatilen
Kapitalmärkten und unsicherer Wirtschaftsentwicklung sind sich Großinvestoren
wie Kleinanleger einig: Am sichersten sind Sachwerte. Bevorzugt werden dabei
vor allem Immobilien, hat Hans Gruber von der SHB Innovative Fondskonzepte AG
(SHB AG) festgestellt: „Den Begriff Betongold gibt es nicht ohne Grund.“
Doch
nicht jeder private Anleger will oder kann sich deshalb gleich eine Wohnung
oder ein Ein- oder Mehrfamilienhaus zulegen. Muss er auch nicht, gibt es doch die Möglichkeit der Beteiligung an einem Immobilienfonds. Allerdings mit zwei völlig unterschiedlichen Ansätzen, wie Immobilienexperte Gruber erläutert: „Auf der einen Seite lässt sich regelmäßig und ohne zeitliche Beschränkung in einen offenen Immobilienfonds investieren. Andererseits kann man sich unternehmerisch und damit steuerbegünstigt an einem geschlossenen Immobilienfonds wie etwa den SHB Immobilienfonds mit festgelegter Laufzeit beteiligen.“ Immer wieder stelle er aber fest, dass das Wissen um die Unterschiede zwischen diesen Alternativen oft nicht besonders ausgeprägt sei.
Grundsätzlich werden bei
beiden Modellen hauptsächlich Gewerbeimmobilien gekauft oder finanziert.
Erträge entstehen aus den Mieten und Wertsteigerungen der Objekte. Der große
Unterschied besteht jedoch in der Art der Kapitalanlage seitens der
Anteilseigner. Die Anteile an offenen Immobilienfonds können börsentäglich ge-
oder verkauft werden. Um dies über ihre Liquidität sicherzustellen, sind die
Fondsgesellschaften gezwungen, zusätzlich zu den Immobilien in schnell
verfügbare Anlagen zu investieren, etwa in Zinspapiere. Diese Liquiditätsreserve
muss mindestens fünf Prozent des Fondsvermögens betragen, darf jedoch nicht
höher als 49 Prozent sein. Unterschreitet sie den untersten Wert, muss der
Fonds vorübergehend geschlossen werden. Wollen viele Sparer auf einmal an ihr
Geld, muss sich der Fonds zu Lasten der Rendite für die Sparer zusätzliches
Fremdkapital besorgen oder Immobilien aus seinem Bestand heraus verkaufen.
Kommt es zu einer
Kapitalflucht aus einem solchen offenen Immobilienfonds, müssen viele Objekte
auf einmal veräußert werden, um die Ansprüche der Teilhaber befriedigen zu können.
Der damit für den Fonds einhergehende Preisdruck kann sogar dazu führen, dass
die erzielbaren Preise unterhalb des vom Gutachter für die Immobilien
festgelegten Wertes abrutschen. „Mit fatalen Folgen für die Kunden“, erklärt
Hans Gruber von SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG): „Im Zuge der
Finanzkrise musste ein Reihe offener Immobilienfonds die Rücknahme von
Fondsanteilen für eine ganze Zeit aussetzen, weil Vermögenswerte nur mit
äußerst hohen Abschlägen liquidierbar gewesen wären.“ Dies sollte die Anleger
vor zu herben Verlusten schützen, führte aber in der Konsequenz zu einer
schweren Vertrauenskrise in offene Immobilienfonds. Denn es zeigte sich, dass
die theoretisch börsentägliche Verkaufsflexibilität plötzlich nichts mehr galt.
Für Großinvestoren gilt deshalb seit dem vergangenen Jahr eine zweijährige
Mindesthalte- und obendrein eine einjährige Kündigungsfrist.
Geschlossene
Immobilienfonds funktionieren nach einem gänzlich anderen Prinzip. Sie sammeln
bei institutionellen und privaten Anlegern Geld, um ein oder mehrere bestimmte
Objekte zu erwerben oder zu finanzieren. Hierzu werden eine Fondslaufzeit und
ein genaues Platzierungsvolumen festgelegt. Ist Letzteres erreicht, wird der
Fonds geschlossen. Nach dem Ende der Fondslaufzeit von beispielsweise zehn
Jahren wird der Fonds aufgelöst und die Anleger erhalten ihren Anteil zurück. An
den Renditen des Fonds, die durch Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der
Objekte erzielt werden, werden sie oftmals durch zwischenzeitliche
Ausschüttungen beteiligt. Hinzu kommen steuerliche Vorteile aus Vermietung und
Verpachtung nach § 21 EStG, da es sich bei den Anteilen geschlossener
Immobilienfonds um unternehmerische Beteiligungen handelt. Eine Anteilsrückgabe
vor dem Ende der zu Beginn festgelegten Fondslaufzeit gibt es nicht, führt Hans
Gruber von SHB Fonds aus: „Das macht geschlossene Immobilienfonds andererseits
aber auch wesentlich stabiler als direkt marktabhängige offene Immobilienfonds.“
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